Oggetto della risoluzione

La risoluzione esamina la tassazione applicabile agli atti di risoluzione per ‘mutuo consenso’, senza previsione di corrispettivo, di atti di donazione aventi ad oggetto diritti reali immobiliari.

I dati normativi rilevanti sotto il profilo civilistico

La base normativa della risoluzione per mutuo consenso viene rinvenuta nell’articolo 1372 del codice civile il quale stabilisce, al comma 1, che “Il contratto ha forza di legge tra le parti. Non può essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalle legge ...” e nell'articolo 1321 del codice civile che definisce il contratto come “l’accordo di due o più parti per costituire regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale”.

La posizione della giurisprudenza “civilistica”

La Corte di Cassazione, con sentenza 6 ottobre 2011, n. 20445, ha avuto modo di chiarire, con riferimento ad una risoluzione per ‘mutuo consenso’ di un contratto di compravendita, che “la risoluzione convenzionale integra un contratto autonomo con il quale le stesse parti o i loro eredi ne estinguono uno precedente, liberandosi dal relativo vincolo e la sua peculiarità è di presupporre un contratto precedente fra le medesime parti e di produrre effetti estintivi delle posizioni giuridiche create da essi”.

Tale contratto, chiarisce la Suprema Corte, esplica un effetto ripristinatorio “non essendo dato …riscontrare impedimenti ad un accordo risolutorio con effetto retroattivo di un contratto ad efficacia reale”.

Tali principi trovano conferma anche nella sentenza della Corte di Cassazione 31 ottobre 2012, n. 18844.

Individuazione della normativa fiscale applicabile: imposta di registro

La normativa applicabile al contratto di risoluzione per mutuo consenso è dettata dall'articolo 28 del Testo Unico dell'imposta di Registro che detta la disciplina prevista, ai fini dell’imposta di registro, per la risoluzione dei contratti.

Si precisa che le disposizioni previste dall’articolo 28 del TUR trovano applicazione anche con riferimento agli atti di risoluzione per ‘mutuo consenso’, senza previsione di corrispettivo, di atti di donazione.

Né assume rilievo la circostanza che l’atto di risoluzione per ‘mutuo consenso’ sia riferito ad un precedente atto di donazione.

Come chiarito anche dalla Corte di Cassazione con la citata sentenza, infatti, la risoluzione convenzionale per ‘mutuo consenso’ concretizza un atto autonomo, dotato di una autonoma causa, concluso con il fine di estinguere gli effetti del precedente atto, qualunque sia la causa di quest’ultimo.

Tassazione del contratto di risoluzione per mutuo consenso, senza pattuizione di alcun corrispettivo, di un precedente atto di donazione immobiliare

L’atto di risoluzione per ‘mutuo consenso’ afferente ad un atto di donazione per il quale non è previsto, come nel caso di specie, alcun corrispettivo, deve essere assoggettato a registrazione in termine fisso, con applicazione dell’imposta di registro in misura fissa.

Diversamente, nell’ipotesi in cui dalla risoluzione del contratto derivino prestazioni patrimoniali in capo alle parti, ovvero venga pattuito un corrispettivo per la risoluzione del precedente atto di donazione, troverà applicazione, secondo il disposto di cui all’articolo 28, comma 2, del TUR, l’imposta proporzionale di registro.

Imposte ipotecarie e catastali

Considerato l’effetto retroattivo prodotto dalla risoluzione convenzionale per ‘mutuo consenso’, che elimina ab origine gli effetti prodotti dal primo contratto, si precisa, infine, che per la risoluzione per ‘mutuo consenso’ relativa ad un atto di donazione avente ad oggetto un diritto reale immobiliare, le imposte ipotecaria e catastale devono essere applicate nella misura fissa.

Imposta sulle plusvalenze

Il periodo dei cinque anni rilevante, ai fini della tassazione della plusvalenza di cui all’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, deve essere determinato a partire dalla data di acquisto dell’immobile da parte dell’originario donante.

Per quanto concerne la determinazione della plusvalenza in oggetto, si fa presente che, ai sensi dell’articolo 68, comma 1, del TUIR, la stessa è costituita dalla differenza fra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta ed il costo sostenuto dall’originario donante.

Le imposte versate in occasione della stipula del contratto risolto non vengono restitutite

La risoluzione per mutuo consenso non costituisce presupposto per la restituzione delle imposte corrisposte in occasione del precedente atto di trasferimento che viene risolto per volontà delle parti.