In tema di trascrizione, l'inesattezza nella nota di cui all'art. 2659 cod. civ. dell'indicazione della data di nascita del dante causa di un trasferimento immobiliare, con conseguente annotazione del titolo nel conto di diverso soggetto, determinando incertezza sulla persona a cui si riferisce l'atto, nuoce, ai sensi dell'art. 2665 cod. civ., alla validità della trascrizione stessa, da considerarsi, in concreto, occulta ai terzi, i quali non sono posti in grado, secondo gli ordinari criteri nominativi di tenuta dei registri immobiliari, di conoscere l'esistenza di tale atto (Cassazione, sentenza 7 maggio 2013, n. 14440, sez. II civile). 

Di conseguenza, non è configurabile l'usucapione decennale in favore di chi abbia acquistato un immobile dall'effettivo proprietario, ma in forza di titolo la cui nota di trascrizione rechi inesattezze, tali da indurre incertezza sulla persona del dante causa, idonea ad escludere la validità della trascrizione stessa, trattandosi, agli effetti dell'art. 1159 cod. civ., di titolo non "debitamente trascritto".

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 9 aprile - 7 giugno 2013 n. 14440 
Presidente Oddo – Relatore Carrato 

Svolgimento del processo 

Il sig. T.G. , nella qualità di creditore del sig. M..B. per un importo di oltre L. 180.000.000, otteneva dal Presidente del Tribunale di Torino l'autorizzazione ad eseguire sequestro conservativo sui beni del predetto debitore, che veniva effettuato, in particolare, il 26 giugno 1986 sull'alloggio, sito in (omissis) , terzo piano, oltre a cantina e box, che risultava di piena proprietà dello stesso B. . A seguito della sopravvenuta sentenza (nel novembre 1988) di convalida dell'eseguito sequestro, lo stesso si convertiva in pignoramento ed il T. promuoveva la procedura di espropriazione immobiliare iscritta al n. 33 del 1989 R.G.E. Dopo che era stata disposta la vendita da parte del giudice dell'esecuzione, la procedura esecutiva veniva sospesa in seguito alla proposizione di ricorso del 9 luglio 1993 ad istanza del sig. O.P. , il quale aveva dedotto di essere lui il proprietario dell'immobile oggetto di pignoramento per averlo già acquistato con decreto di trasferimento del 28 maggio 1982, emesso dal giudice delegato al fallimento del B.M. , evidenziando, peraltro, che tale atto indicava una data di nascita del B. errata ((omissis) anziché (omissis) ), così come anche la relativa nota di trascrizione, ragion per cui aveva chiesto ed ottenuto due provvedimenti di correzione dell'errore (il primo dei quali, a sua volta, sbagliato), che venivano trascritti presso la competente Conservatoria dei RR.II., così invocando la declaratoria di essere proprietario del bene in controversia e della nullità del sequestro conservativo e del pignoramento. Nella costituzione del T. e nella contumacia delle altre parti del giudizio, il Tribunale di Torino, con sentenza n. 5271 del 1994, rigettava l'opposizione di terzo proposta dall'O. . Interposto gravame da parte di quest'ultimo, la Corte di appello di Torino, con sentenza n. 1340 del 1999, dichiarava la nullità del giudizio di primo grado e della conseguente sentenza (per difetto di notificazione dell'atto introduttivo al B. ), rimettendo le parti dinanzi al primo giudice. 
Riassunta la causa dinanzi al Tribunale di Torino da parte dell'O. e nella costituzione, ancora una volta, del solo T. , il menzionato Tribunale, con sentenza n. 960 del 2004, rigettava le domande attoree. L'O. proponeva appello avverso questa sentenza, al quale resisteva il solo appellato T. , mentre gli altri appellati rimanevano contumaci. La Corte di appello di Torino, con sentenza n. 294 del 2006 (depositata il 28 febbraio 2006), respingeva il gravame e condannava l'appellante alla rifusione delle spese del grado in favore del costituito T. . 
A sostegno dell'adottata decisione, respinta la doglianza per assunta violazione dell'art. 112 c.p.c., la Corte piemontese riteneva privo di giuridico fondamento il motivo relativo all'assunta violazione dell'art. 2665 c.c. fondato sul supposto errore in cui era incorso il giudice di primo grado che aveva ritenuto invalida la trascrizione del 1 giugno 1982 in base ad elementi estrinseci alla nota medesima. Il giudice di appello, inoltre, ravvisava come inconferente la doglianza (formulata in via subordinata) riferita alla parziale ed erronea ricostruzione delle circostanze di fatto reputate rilevanti ai fini della decisione (dovendosi aver riguardo, a questo scopo, esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione) e come infondato l'ultimo motivo correlato alla tutela accordata dalle norme in materia di usucapione (con riguardo, in particolare, all'art. 1159 c.c.), non sussistendone le condizioni per la sua accoglibilità. 
Avverso la suddetta sentenza della Corte di appello di Torino ha proposto ricorso per cassazione il sig. O.P. riferito a due complessi motivi, in ordine al quale si è costituito in questa fase con controricorso il solo intimato T.G. . 

Motivi della decisione 

1. Con il primo motivo il ricorrente ha dedotto - ai sensi dell'art. 360 n. 3 c.p.c. - la violazione o falsa applicazione dell'art. 2665 c.c. per avere la Corte territoriale ritenuto inapplicabile la predetta norma laddove - come nella specie - l'omissione o l'inesattezza fosse presente nel titolo e non vi fosse discrepanza tra il titolo stesso e la nota di trascrizione, ed, in ogni caso, per avere la Corte di appello di Torino opinato di applicare l'art. 2665 c.c. prescindendo dalle caratteristiche intrinseche della nota. 
In sostanza, con tale doglianza, il ricorrente ha sottoposto a questa Corte il compito di risolvere le seguenti questioni giuridiche: - se sia vero o meno che l'art. 2665 c.c. trova applicazione non solo ai casi di "omissione o inesattezza" conseguente a discrepanza della nota di trascrizione rispetto al titolo, bensì anche ai casi in cui la "omissione o inesattezza" sia direttamente presente nel titolo e, dunque, presente nella nota di trascrizione - in sé e per sé fedele al titolo - per derivazione dal titolo medesimo; - se sia vero o meno che, ai fini della corretta applicazione dell'art. 2665 c.c., i dati emergenti dalla nota di trascrizione devono essere valutati, sia dal punto di vista oggettivo in relazione al contenuto del titolo, sia dal punto di vista soggettivo attraverso le indicazioni delle parti, nell'insieme degli elementi forniti per le une e le altre indicazioni, perché possa scaturire un giudizio sulla esistenza o meno dell'incertezza produttiva di invalidità. 
2. Con il secondo motivo il ricorrente ha denunciato - in virtù dell'art. 360 n. 3 c.p.c. - la supposta violazione o falsa applicazione dell'art. 1159 c.c., per avere la Corte territoriale reputato inapplicabile tale norma laddove - come nella specie - l'acquirente di un immobile aveva acquistato la proprietà dello stesso in forza di un titolo astrattamente idoneo e debitamente trascritto ma contenente una inesatta identificazione del dante causa, nonché - ai sensi dell'art. 360 n. 5 c.p.c. - il vizio di omessa motivazione circa un fatto ritenuto decisivo per il giudizio per non avere il giudice di appello motivato in ordine alle ragioni che lo avevano indotto a ritenere l'acquisto di esso ricorrente effettuato a titolo derivativo dall'effettivo proprietario del bene, B.M. . 
A corredo di questo motivo il ricorrente ha chiesto a questa Corte di stabilire se sia vero o meno che l'art. 1159 c.c. trova applicazione anche nel caso in cui il dante causa sia in realtà proprietario dell'immobile trasferito ovvero anche nell'ipotesi in cui il soggetto indicato nell'atto e/o nella nota di trascrizione come dante causa non sia o non appaia formalmente identificabile con il proprietario dell'immobile. 
3. Rileva il collegio che la prima riportata censura è infondata e deve, pertanto, essere rigettata. 
Secondo la prospettazione del ricorrente si sarebbe dovuto ritenere che, nella specie, la sola omissione od inesattezza della nota di trascrizione relativa soltanto all'anno di nascita del soggetto contro il quale la trascrizione era stata eseguita non avrebbe dovuto arrecare nocumento alla validità della nota di trascrizione, in quanto la stessa non aveva comportato incertezza sulla persona alla quale si era intesa riferire, avuto riguardo all'interpretazione della portata oggettiva dell'art. 2665 c.c.. 
Occorre, tuttavia, evidenziare che, dalla esaustiva e logica motivazione della sentenza impugnata (oltre che coerente con le regole giuridiche applicabili in materia di trascrizione), è emerso, in modo univoco ed inconfutabile, che, alla stregua della struttura e delle modalità di funzionamento nel nostro sistema relativo alla pubblicità immobiliare, l'errore (pacifico tra le parti) contenuto nel decreto di trasferimento del giudice delegato in favore dell'O. , con riferimento all'indicazione dell'anno di nascita del dante causa ((omissis) anziché (OMISSIS) ), aveva comportato l'apertura, nel repertorio della competente Conservatoria di un foglio intestato a carico di B.M. nato a (omissis) , e, quindi, con il richiamo di un dato anagrafico essenziale non corrispondente a quello effettivo del titolare dell'immobile oggetto del provvedimento di trasferimento del giudice delegato al fallimento (laddove la data di nascita era stata riportata come riferita all'8/1/1938). Pertanto, in virtù di tale circostanza, si era venuta a configurare per il T.G. , quale successivo beneficiario di un provvedimento di sequestro conservativo dell'immobile precedentemente aggiudicato all'O. , una condizione di "oggettiva impossibilità" di prendere conoscenza della situazione del reale stato di fatto riguardante il menzionato bene immobile, onde lo stesso T. si sarebbe dovuto ritenere legittimato a trascrivere, in perfetta buona fede ed a carico del debitore sequestrata rio (e, quindi, dell'immobile che continuava a risultare intestato al medesimo), il provvedimento sulla base del quale, in virtù della successiva conversione in pignoramento, era stata instaurata la procedura esecutiva immobiliare in danno del B. avverso la quale l'O. aveva, poi, formulato opposizione. 
Orbene, sulla scorta di tali presupposti fattuali, la Corte piemontese, nel respingere l'assunto dell'O. , si è conformata all'univoca e condivisa giurisprudenza di questa Corte (cfr., ad es., Cass. n. 10774 del 1991; Cass. n. 3477 del 1997 e, soprattutto, Cass. n. 5002 del 2005, alla quale si è riportata, in modo del tutto conferente, la stessa Corte territoriale), secondo la quale, nel nostro ordinamento, la pubblicità immobiliare che si attua con il sistema della trascrizione è imperniata su principi formali, in forza dei quali il terzo che è rimasto estraneo all'atto trascritto, per individuare l'oggetto cui l'atto si riferisce attraverso la notizia che ne da la pubblicità stessa, deve esclusivamente fare affidamento sul contenuto con cui la notizia dell'intervento dell'atto è riferita nei registri immobiliari; pertanto, rispetto al terzo, l'atto al quale la notizia si riferisce e, quindi, il suo oggetto, affinché la pubblicità-notizia possa svolgere effetti nei suoi confronti, risultano individuati esclusivamente da quel contenuto, la cui individuazione è affidata, a sua volta, all'esclusiva responsabilità del soggetto che richiede la trascrizione, sul quale, per quel che interessa gli atti tra vivi, incombe l'onere di procedervi redigendo la nota di trascrizione (art. 2659 c.c.), che, come viene dalla legge dettagliatamente specificato, si sostanzia in una rappresentazione per riassunto dell'atto da trascrivere. Di conseguenza, una volta redatta la nota ed avvenuta la trascrizione sulla base della stessa, il contenuto della pubblicità-notizia è solo quello da essa desumibile e, su chi della notizia si avvale (almeno agli effetti delle conseguenze che la legge ricollega alla trascrizione in relazione al regime della circolazione dei beni immobiliari), non incombe alcun onere di controllo ulteriore. In linea essenziale, dunque, deve ribadirsi che, poiché la trascrizione sui registri immobiliari è informata (rilevandosi, che, nella fattispecie, all'epoca della trascrizione dell'atto in favore dell'O. non era, peraltro, entrato in vigore il nuovo sistema informatico introdotto ad opera della legge 27 febbraio 1985, n. 52) al criterio della ricerca per nome ("rubrica dei cognomi" sulla "tavola alfabetica") del soggetto a cui si riferisce, se l'indicazione di esso, nella nota destinata allo scopo (art. 2659 c.c.), è errata, può conseguentemente derivarne - con apprezzamento di fatto insindacabile in sede di legittimità - per il terzo in buona fede - che non ha l'onere di esaminare altresì il contenuto del titolo che accompagna detta nota o altri elementi estranei ad essa per verificarne la corrispondenza - incertezza sull'identificazione del soggetto nei cui confronti è stata eseguita la trascrizione, che in tal caso, essendo invalida, non gli è inopponibile. 
Del resto, è incontestabile che i principi in tema di trascrizione sono finalizzati, in via principale, proprio a dirimere il conflitto fra più acquirenti dello stesso immobile (o bene mobile registrato), con l'effetto che all'eventuale inesattezza della nota di trascrizione (nella specie riferita all'erronea indicazione della data di nascita del proprietario dell'immobile conteso) - oggetto di un apprezzamento di fatto insindacabile in sede di legittimità, ove adeguatamente motivato - consegue l'inopponibilità nei confronti del terzo in buona fede, dovendosi la trascrizione, a tal fine, considerare invalida. 
Alla stregua della richiamata giurisprudenza deve affermarsi che, nel nostro ordinamento, vige il principio dell'autosufficienza della nota di trascrizione, nel senso che ai terzi, i quali effettuino una visura alla Conservatoria dei registri immobiliari, non incombe né l'obbligo né l'onere di esaminare il contenuto del titolo a cui la nota di trascrizione si riferisce, ma possono limitarsi legittimamente alla consultazione di quest'ultima. Infatti, questa conseguenza deriva da una precisa scelta compiuta dal legislatore che, all'art. 2664 c.c., ha previsto che il registro particolare delle trascrizioni debba essere proprio costituito dalla raccolta delle note mentre i titoli, che pure devono essere depositati presso la stessa Conservatoria (v. artt. 2664 e 2840, comma 2, c.c.), non sono costituiti in un apposito registro di immediata consultazione per i terzi e, quindi, non costituiscono fonte legale diretta di conoscibilità. Al suddetto principio si affianca, inoltre, il principio della c.d. "autoresponsabilità", in forza del quale si deve ritenere che la nota, essendo un atto di parte, produce effetti necessariamente conformi al contenuto della stessa, con la conseguenza che chi richiede la trascrizione di un determinato atto, redigendo (o facendo redigere) la nota in un certo modo e con un apposito contenuto, se ne assume la completa responsabilità verso i terzi. 
Sulla scorta di tale corretto inquadramento giuridico, la Corte di merito ha esattamente riconfermato che il sistema della pubblicità immobiliare è fondato su base rigidamente personale, ragion per cui l'interpretazione dell'art. 2665 c.c. deve essere orientata nel senso di far ritenere che le indicazioni della nota di trascrizione devono essere complete, rispondenti al vero e, al contempo, sufficienti a consentire il reperimento della nota stessa da parte di un terzo, che si trovi semplicemente in possesso dei dati invariabili; di conseguenza, ove i dati riportati sulla nota medesima siano errati, si ingenera occultamento della persona contro (o a favore, a seconda dei casi) della quale è avvenuto il mutamento giuridico, onde la trascrizione non può considerarsi idonea al raggiungimento del suo scopo e, quindi, non può essere valutata come validamente eseguita. 
E ciò è proprio quanto è avvenuto nel caso di specie, nel quale il T. , avendo fornito al Conservatore i dati invariabili esatti, ha potuto accedere soltanto al conto (o partita) intestato al B.M. nato l'(omissis) (corrispondente alla data di nascita effettiva), ove l'immobile risultava intestato al predetto, ma non ha, correlativamente, potuto accedere al conto intestato al B.M. , riportato - erroneamente - come nato l'(omissis) , nel quale solo risultava il trasferimento del bene al sig. O. . In tal ipotesi, quindi, il dato errato (riferito alla data di nascita del dante causa del trasferimento immobiliare) nella prima nota di trascrizione eseguita dall'O. (rilevante come errore intrinseco) ha determinato proprio la configurazione del presupposto di "incertezza sulla persona", che, ai sensi del citato art. 2665 c.c., ha comportato un nocumento alla validità della trascrizione (da considerarsi, in concreto, rimasta occulta). 
In sostanza, dunque, deve sottolinearsi, in modo decisivo, che la trascrizione nei registri immobiliari è informata al criterio nominativo e le annotazioni (a cui si correlano le ricerche effettuabili) sono, conseguentemente, eseguite con riguardo ai soggetti ai quali si riferiscono, da identificarsi con tutti i relativi dati anagrafici (nome, cognome, data e luogo di nascita), ragion per cui un atto concernente un negozio immobiliare risulta legalmente occulto ai terzi se viene annotato nel conto di un soggetto diverso da quello al quale lo stesso si riferisce. Pertanto, la questione della validità della trascrizione nel caso di un errore sulla persona al quale l'atto è riferito si può, di conseguenza, configurare solo nell'ipotesi in cui l'inesatta indicazione delle sue generalità non abbia importato l'annotazione dell'atto in un conto diverso da quello della persona al quale lo stesso era correlato; al contrario, non può discorrersi di una trascrizione valida nel caso in cui l'atto (come avvenuto nella fattispecie) sia stato annotato, per effetto della inesattezza di uno o più dati anagrafici, nel conto di altra persona, giacché, in tal caso, il terzo non è in grado di conoscere - secondo gli ordinari criteri di tenuta dei registri immobiliari e di ricerca della condizione dei beni immobili in relazione al loro regime di circolazione -l'esistenza di tale atto. 
Occorre, inoltre, aggiungere che, pur qualora volesse considerarsi l'errore nella nota di trascrizione come errore derivato dal contenuto dell'atto stesso di trasferimento (che già riportava il dato dell'anno di nascita del B. in modo errato), a maggior ragione la trascrizione non può essere ritenuta opponibile al terzo, dovendosi considerare (cfr, ancora, la citata Cass. n. 5002 del 2005) che, allorché non vi sia discrepanza fra il tenore della nota e l'atto trascritto, ma sia quest'ultimo a recare un'inesattezza in relazione a quello che avrebbe dovuto essere il suo effettivo contenuto circa alcuno degli elementi che vengono poi indicati nella nota, di modo che la nota viene a ritrarre fedelmente quanto risulta dall'atto, non è in alcun modo possibile riferire la trascrizione all'atto identificato nei termini in cui lo sarebbe stato senza quell'inesattezza. 
4. Anche la seconda censura - come precedentemente riportata (ed attinente alla supposta violazione e falsa applicazione dell'art. 1159 c.c. oltre che a vizio motivazionale) - è priva di fondamento e deve, quindi, essere respinta. 
L'applicabilità dell'invocato art. 1159 c.c. è, infatti, da ritenersi esclusa nella fattispecie, dal momento che la relativa ipotesi di possibile configurabilità dell'usucapione abbreviata decennale presuppone l'acquisto "a non domino", in forza di titolo che sia "debitamente trascritto", la quale non è, perciò, equiparabile al caso di un acquisto effettuato dal vero proprietario ma in forza di un atto la cui relativa nota di trascrizione sia risultata errata ed inopponibile ai terzi, siccome tale da determinare - per le ragioni prima esposte - una obiettiva incertezza sulla persona del dante causa (o alienante) idonea ad escludere la validità della trascrizione stessa. 
A tale principio si è adeguatamente ispirata la Corte di appello di Torino che, con motivazione logica e sufficiente, ha idoneamente rilevato come, nella specie, non solo l'O. aveva acquistato dal reale proprietario (il fallito B.M. , nato l’...) - anziché da un soggetto "non proprietario" dell'immobile - ma il suo acquisto non poteva affatto qualificarsi come "debitamente trascritto" e, quindi, per le spiegate ragioni, non era opponibile ai terzi (cfr., per riferimenti, Cass. n. 3429 del 1975 e Cass. n. 8441 del 1995). Peraltro, la Corte territoriale ha anche rilevato - con l'esplicitazione di un'autonoma "ratio decidendi", non censurata dal ricorrente - che, al di là di tutto, al momento in cui il T. provvide a trascrivere il sequestro / 26 giugno 1986), a favore dell'O. non era nemmeno maturato il decennio dal'acquisto per aggiudicazione dell'immobile controverso (riconducibile al decreto di trasferimento del giudice delegato del 28 maggio 1982). 
5. In definitiva, In definitiva, alla stregua delle argomentazioni complessivamente esposte, il ricorso deve essere integralmente rigettato, con condanna del soccombente ricorrente al pagamento, in favore del contro ricorrente, delle spese del presente giudizio, che si liquidano nei sensi di cui in dispositivo sulla scorta dei nuovi parametri previsti per il giudizio di legittimità dal D.M. Giustizia 20 luglio 2012, n. 140 (applicabile nel caso di specie in virtù dell'art. 41 dello stesso D.M.: cfr. Cass., S.U., n. 17405 del 2012). Non occorre adottare, invece, alcuna statuizione in punto spese con riguardo alle altre parti, siccome rimaste intimate. 

P.Q.M. 

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi Euro 2.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori nella misura e sulle voci come per legge.