In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.

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Di seguito si riporta i testo della sentenza 10 aprile 2013 n. 8782 della Corte di Cassazione, ove il sopra riportato principio viene argmentato:

CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE , SENTENZA 10 aprile 2013 n. 8782

Pres. Rovelli – est. Carrato , n.8782 - Pres. Rovelli – est. Carrato

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato nel luglio 2003, il sig. A.E. , sulla premessa che aveva alienato al sig. R.M. un immobile di sua proprietà e che, in sede di stipula del relativo contratto preliminare, l'acquirente si era impegnato a pagare la quota dei lavori di rifacimento del terrazzo di spettanza dell'immobile oggetto della convenzione, la cui somma era stata, tuttavia, nelle more del trasferimento della proprietà, anticipata da esso venditore, conveniva il predetto R. dinanzi al Giudice di pace di Roma per sentirlo condannare al pagamento dell'anticipato importo di Euro 1.704,83, oltre interessi legali dall'esborso al soddisfo. Nella costituzione del convenuto, il giudice adito, con sentenza depositata il 22 gennaio 2004, accoglieva parzialmente la proposta domanda e, per l'effetto, condannava il R. al pagamento della minor somma di Euro 381,52, oltre interessi e spese di lite.

Interposto appello da parte dello stesso R. e nella resistenza dell'appellato A. (che, a sua volta, formulata appello incidentale), il Tribunale di Roma, con sentenza n. 10478 del 2006 (depositata il 9 maggio 2006), respingeva l'appello incidentale ed accoglieva, invece, quello principale e, pertanto, in totale riforma della decisione impugnata, rigettava la domanda proposta in primo grado nell'interesse dell'A. , che condannava al pagamento delle spese del doppio grado.

A sostegno della pronunzia adottata il Tribunale capitolino osservava che, con la previsione contenuta nella clausola n. 3 del rogito di compravendita intercorso tra le parti in data 4 aprile 2002, le stesse avevano espressamente convenuto che tutte le spese condominiali, a quella data ancora eventualmente dovute, dovessero gravare per intero sulla sola parte venditrice, ad eccezione di quelle attinenti al rifacimento della terrazza condominiale, che restavano a carico della parte acquirente, in tal senso rimanendo superata la clausola precedentemente indicata al n. 4 del preliminare di vendita. Alla stregua del contratto definitivo, dunque, si sarebbe dovuto, ritenere evidente l'assunzione, da parte degli acquirenti, dell'obbligo di provvedere, per la quota gravante sull'immobile acquistato, al pagamento delle sole spese di rifacimento della terrazza condominiale eventualmente ancora dovute alla data di stipula del rogito notarile e non anche al rimborso di quanto corrisposto, tale titolo, dal venditore al Condominio in epoca antecedente (e senza che lo stesso venditore avesse comprovato di aver effettuato un pagamento per tale causale successivamente all'indicato momento).

Nei confronti della suddetta sentenza di secondo grado (non notificata) ha proposto ricorso per cassazione l'A.E. , basato su due motivi, al quale ha resistito con controricorso l'intimato R.M. . Il difensore del ricorrente ha depositato memoria illustrativa ai sensi dell'art. 378 c.p.c..

Motivi della decisione

1. Con il primo motivo il ricorrente ha dedotto - ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. - la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1366 e 1367 c.c. in relazione all'interpretazione della clausola prevista nel contratto definitivo di compravendita con riferimento alla disciplina del pagamento delle spese del terrazzo condominiale per la quota di pertinenza dell'immobile oggetto della compravendita.

A corredo di tale doglianza risulta formulato - in virtù dell'art. 366 bis c.p.c. ("ratione temporis" applicabile, essendo stata la sentenza impugnata pubblicata il 9 maggio 2006) - il seguente quesito di diritto: "dica la Corte se costituisce grave violazione dei criteri ermeneutici l'interpretazione di una clausola che non necessitava di alcuna interpretazione perché chiarissima; se è consentito all'interprete procedere al travisamento della stessa clausola mediante la traslazione di un termine, riferito alla regola generale, all'eccezione a tale regola e così modificare il testo della clausola mediante il trasferimento da una parte all'altra della clausola dei termini temporali che nella volontà delle parti risultano attribuiti alla regolamentazione generale e non a quella particolare separata dalla prima mediante un'eccezione e, quindi, giungere ad interpretare la stessa clausola in senso difforme a quella voluta dalle parti; se è corrispondente ai criteri ermeneutici interpretare la clausola in modo da privarla di qualsiasi effetto; se è corretto interpretare la clausola in contrasto con i principi della buona fede ma favorendo l’interpretazione del contraente in malafede".

2. Con il secondo motivo il ricorrente ha denunciato la violazione e falsa applicazione dell'art. 1123 c.c. nonché il vizio di motivazione per omesso esame e mancata valutazione di una circostanza di fatto decisiva. Al riguardo la difesa dell'A. ha indicato, ai sensi dell'art. 366 bis c.p.c., il seguente quesito di diritto: "dica la Corte se costituisce grave violazione dell'art. 1123 c.c. ricondurre la fattispecie delle spese condominiali ad imprecisi accordi contrattuali anziché alla norma codicistica applicabile nella fattispecie e se costituisce vizio di omessa motivazione e di omesso esame della decisiva circostanza di fatto il mancato riferimento al momento in cui è intervenuta la spesa".

3. Rileva il collegio che il primo motivo (da considerarsi ammissibile in relazione all'osservanza dell'art. 366 bis c.p.c.) è fondato e deve, pertanto, essere accolto per la ragioni di seguito indicate.

Con tale doglianza il ricorrente ha inteso dedurre la richiamata violazione di legge riguardante i citati criteri ermeneutici della clausola contrattuale inserita nel contratto definitivo di vendita in ordine alla disciplina del carico delle spese di rifacimento del terrazzo condominiale e, ancor più incisivamente, il travisamento del contenuto testuale trasparente dalla stessa clausola, avendo il giudice di secondo grado provveduto, con la sentenza qui impugnata, alla traslazione dell'inciso dalla regola generale all'eccezione a tale regola.

Preliminarmente è opportuno osservare, in linea generale, che la determinazione del momento di maturazione dell'obbligo di contribuzione alle spese condominiali è importante sia con riferimento ai rapporti interni tra l'alienante e l'acquirente della singola unità immobiliare, sia avuto riguardo ai rapporti esterni con il condominio, tenendo conto, in special modo, della puntuale disciplina dettata dall'art. 63 disp. att. c.c. (che, in quanto tale, prevale su quella generale in tema di comunione prevista dall'art. 1104 c.c.: cfr. Cass. 18 agosto 2005, n. 16975). In proposito si rileva come gli indirizzi giurisprudenziali più incisivi (v. Cass. 22 febbraio 2000, n. 1956) abbiano avuto modo di chiarire che il principio dell'ambulatorietà passiva in ambito condominiale trova riscontro proprio nel citato art. 63, comma 2, disp. att. c.c., in virtù del quale l'acquirente di un'unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto, ed opera nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, non anche nel rapporto tra quest'ultimi. In questo secondo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino e se, in virtù del principio dell'ambulatorietà passiva di tali obbligazioni sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa. In altri termini, il menzionato art. 63 disp. att. c.c. (che individua un logico corollario della natura "propter rem" dell'obbligo di contribuire alle spese afferenti le cose e i servizi comuni) costituisce, per certi aspetti, un’applicazione specifica dell'art. 1104, comma 3, c.c. relativo alla comunione in generale, con la previsione della limitazione in base alla quale l'obbligazione del cessionario, caratterizzata dal vincolo di solidarietà con quella del condomino cedente, investe soltanto i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente (intendendosi il riferimento all'anno come relativo all'annualità condominiale).

Nella pratica giudiziaria, al di là degli aspetti generali affrontati e della specifica disciplina racchiusa nell'art. 63 disp. att. c.c., si è posto il quesito di come ci si debba porre di fronte al problema riguardante il caso di vendita di un'unità immobiliare posta in un condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di manutenzione o di ristrutturazione (o altri interventi equiparabili). Ci si è chiesto, in altri termini, chi sia tenuto, tra alienante ed acquirente, a sopportare le relative spese, in mancanza di accordo fra le parti e quale sia il momento determinante da individuare per la concreta insorgenza del relativo obbligo. Sulla questione, in effetti, si erano, in precedenza, formati essenzialmente due contrapposti orientamenti: - per l'uno (maggiormente risalente nel tempo), nel caso di alienazione di un appartamento ricompreso in condominio, obbligato al pagamento dei contributi condominiali deve ritenersi il proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata (cfr. Cass. 5 novembre 1992, n. 11981; Cass. 26 ottobre 1996, n. 9366, e Cass. 2 febbraio 1997, n. 4393); - per l'altro (ribadito anche in tempi più recenti), l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa (cfr. la cit. Cass. 17 maggio 1997, n. 4393; Cass. 18 aprile 2003, n. 6323, e Cass. 1 luglio 2004, n. 12013).

Con la più recente sentenza n. 24654 del 2010 di questa Sezione, è stata prospettata una soluzione della problematica più articolata e fondata su principi logici di ordine sistematico, che appare a questo collegio convincente.

Infatti, in quest'ultima sentenza, pur partendosi dalla natura "propter rem" delle obbligazioni condominiali, si è affermato che la risoluzione alla "quaestio iuris" proposta risulta dipendente dalla diversa origine della spesa al quale il singolo condomino è tenuto a contribuire, dovendosi distinguere tra spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria e spese attinenti ad interventi comportanti innovazioni o, comunque, di straordinaria amministrazione.

Con riferimento alla prima ipotesi si è rilevato che l'insorgenza dell'obbligazione deve essere individuata con il compimento effettivo dell'attività gestionale relativa alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi, sul presupposto che l'erogazione delle inerenti spese non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea condominiale (ma soltanto l'approvazione in sede di consuntivo), trattandosi di esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attribuiti all'amministratore in quanto tale (ai sensi dell'art. 1130, comma, n. 3, c.c.), e non come esecutore delle delibere assembleari riguardanti l'approvazione del bilancio preventivo, che hanno valore meramente dichiarativo e non costitutivo (v., in questo senso, già Cass. 21 maggio 1964, n. 1251, nonché Cass. 26 gennaio 2000, n. 857, e Cass. 22 febbraio 2000, n. 1956).

Con riguardo alla seconda ipotesi si è sostenuto che l'obbligo in capo ai singoli condomini non può essere ricollegato all'esercizio della funzione gestionale demandata all'amministratore in relazione alla somme indicate nel bilancio preventivo ma deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare (avente valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini che l'adottano) con la quale siano disposti gli interventi di straordinaria amministrazione ovvero implicanti l'apporto di innovazioni condominiali. Per giungere a tale conclusione la sentenza n. 24654 del 2010 ha valorizzato il coordinamento sistematico di una serie di indici normativi imprescindibili, quali: - l'art. 1104 c.c., in base al quale, in materia di comunione in generale, gli obblighi dei partecipanti ad essa per le spese necessarie alla conservazione e al godimento del bene comune devono essere fondati sulle spese "deliberate" dalla maggioranza secondo le specifiche disposizioni; - l'art. 1121, comma 2, c.c., ad avviso del quale, in caso di innovazioni gravose o voluttuarie, qualora l'utilizzazione separata non sia possibile, l'innovazione può ritenersi consentita a condizione che la maggioranza dei condomini che l'ha "deliberata" o accettata intenda sopportarne integralmente le spese; - l'art. 1123, comma 1, c.c., in virtù del quale anche la ripartizione delle spese necessarie per le innovazioni (che i condomini devono sostenere in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno) deve avvenire in base alla deliberazione della maggioranza. Alla stregua di queste argomentazioni la sentenza in questione è approdata all'affermazione del seguente principio di diritto: "in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.".

Se questo è il criterio di ripartizione generale in caso di vendita di un immobile appartenente ad un complesso condominiale, deve, tuttavia, rimarcarsi che è da ritenersi valida, nei rapporti interni tra venditore e compratore, la previsione di una diversa pattuizione adottata tra alienante ed acquirente nel contratto di compravendita (come intervenuta nella fattispecie) della porzione esclusiva dell'edificio in condominio, al fine di far ricadere sull'uno o sull'altro l'onere per le spese condominiali relative a lavori di straordinaria manutenzione (deliberate ed ancora da eseguire).

Ciò posto, occorre evidenziare che la clausola oggetto della controversia, contenuta nel rogito del 4 aprile 2002, disponeva testualmente che: "le parti convengono che tutte le spese condominiali, alla data di oggi eventualmente ancora dovute, gravino interamente sulla sola parte venditrice, ad eccezione di quelle attinenti al rifacimento della terrazza condominiale, che restano a carico della parte acquirente".

Orbene, a fronte di tale dato testuale essenzialmente inequivoco (con il quale era stato riprodotto, ancorché con termini diversi, l'accordo raggiunto sul punto anche con la conclusione preventiva del contratto preliminare), il Tribunale capitolino ha - violando l'art. 1362, comma 1, c.c. e il criterio generale dell'interpretazione secondo buona fede di cui all'art. 1366 c.c. - stravolto, in effetti, la portata della clausola, avendo, nel compiuto approccio ermeneutico, prima trasferito la dizione "eventualmente ancora dovute" dalle spese condominiali, a cui era direttamente collegata nella clausola, alle spese di rifacimento della terrazza condominiale che, al contrario, nella clausola risultava preceduta dal termine "ad eccezione", tale da costituire uno sbarramento logico sintattico, che, invece, il predetto Tribunale ha completamente eliso, pervenendo all'illogico ed irragionevole risultato interpretativo in virtù del quale tale clausola implicava, diversamente, l'assunzione da parte degli acquirenti dell'obbligo di provvedere, per la quota gravante sull'immobile acquistato, al pagamento delle sole spese di rifacimento della terrazza condominiale eventualmente ancora dovute alla data del rogito notarile e non anche al rimborso di quanto corrisposto a tale titolo dal venditore al Condominio in epoca antecedente.

Nel caso di specie, la lettera della clausola contrattuale - in virtù dei ricordati criteri ermeneutici (da ritenere preferenziali, con la conseguenza che, nella ricerca della comune intenzione dei contraenti, il primo e principale strumento dell'attività interpretativa del giudice è costituito dalle parole e dalle espressioni adottate dalle parti, la cui chiarezza ed univocità - dimostrativa di una intima ed incontroversa "ratio contrahendi" - obbliga l'interprete ad attenervisi strettamente, senza sovrapporre la propria, soggettiva opinione all'effettiva volontà dei contraenti) - era univoca, avendo con essa le parti inteso ribadire la regola generale costituita dall'onere del venditore di accollarsi tutte le spese condominiali (con riferimento, evidentemente, a quelle ordinarie, come accade, di norma, nella prassi contrattuale con il rilascio della dichiarazione di garanzia in favore dello stesso acquirente al momento della stipula dell'atto di alienazione, per preservarlo da possibili errori di contabilizzazione da parte dell'amministratore) eventualmente ancora dovute al momento del trasferimento della proprietà dell'appartamento ma, contestualmente, avevano posto una indubbia eccezione costituita dalla previsione della disciplina delle spese per il rifacimento del terrazzo, che sarebbero dovute rimanere a carico della parte acquirente. Insomma, nel momento in cui, nell'ambito di un unico contesto letterale complessivo, le parti, dopo la regolamentazione generale delle spese condominiali, avevano inserito il termine "ad eccezione", riferito alle spese di rifacimento della terrazza condominiale, seguito dall'espressione "restano a carico della parte acquirente", appare evidente che esse avevano voluto porre una chiara deroga all'obbligo generale previsto in capo al venditore nella prima parte della clausola, prevedendo, cioè, che le spese relative ai predetti lavori di straordinaria manutenzione erano da intendersi escluse dall'obbligo, precedentemente concordato, del venditore di farsi carico delle spese condominiali eventualmente ancora dovute.

Sulla scorta di tale corretta e logica impostazione ermeneutica - improntata al rispetto dei criteri legali interpretativi primari innanzi ricordati - risulta, consequenzialmente, erronea ed irragionevole l'inferenza desunta dal Tribunale capitolino, secondo cui la riportata clausola inserita nel rogito notarile non comportasse il riconoscimento del rimborso di quanto corrisposto dalla parte venditrice al Condominio in epoca antecedente alla stipula dell'atto di trasferimento per il titolo di spesa riferito al rifacimento della terrazza condominiale. Ed infatti, una volta che era stato previsto che l'onere di queste ultime spese rimaneva a carico della parte venditrice, è logico ritenere che l'intendimento delle parti fosse quello di prevedere - quale effetto direttamente conseguente - che l'acquirente, il quale le aveva comunque anticipate, avesse titolo e chiederne la restituzione, non sortendo sul punto alcuna rilevanza la pattuizione riguardante la disciplina del pagamento delle altre spese condominiali in generale. In sostanza, in base al chiaro disposto della clausola esaminata, avendo il venditore corrisposto al Condominio le spese per il ripristino del terrazzo condominiale secondo le scadenze stabilite dal piano di riparto approntato dall'amministratore nelle more della stipula del contratto definitivo di trasferimento dell'appartamento, lo stesso alienante aveva acquisito, una volta intervenuta la conclusione di detto contratto, il diritto - divenuto esigibile - a chiedere, nei confronti dell'acquirente, il rimborso della somma erogata per le specificate spese dei lavori straordinari.

Pertanto, essendo incorso il Tribunale di Roma, nella sentenza impugnata in questa sede, nella denunciata violazione delle norme riguardanti l'interpretazione dei contratti dedotte con il primo motivo del ricorso, quest'ultimo deve essere ritenuto fondato.

3. In definitiva, alla stregua delle ragioni esposte, il ricorso deve essere accolto con riferimento al primo motivo, con conseguente assorbimento del secondo, il quale, peraltro, ponendo riferimento all'assunta violazione dell'art. 1123 c.c., può considerarsi superato per effetto della esaminata clausola convenzionale derogativa dei criteri di riparto nella stessa norma previsti (e, perciò, inapplicabili nella specifica fattispecie), qualificata come ammissibile e da interpretarsi nei sensi prospettati dal ricorrente in base alle argomentazioni dedotte a sostegno della prima doglianza.

All'accoglimento del ricorso nei richiamati termini consegue la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio della causa al Tribunale di Roma, in composizione monocratica, in persona di altro giudicante, che si conformerà all'esatta applicazione dei principi di ermeneutica contrattuale nei sensi come precedentemente chiariti e provvedere anche alla regolazione delle spese della presente fase di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso e dichiara assorbito il secondo motivo; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, al Tribunale di Roma, in composizione