DAL 1° MAGGIO 2019, UNA AGEVOLAZIONE PER LE IMPRESE IMMOBILIARI CHE ACQUISTANO UN FABBRICATO DA DEMOLIRE, RICOSTRUIRE ED ALIENARE ENTRO 10 ANNI

- La normativa – L’articolo 7 del D. L. 30 aprile 2019, n. 34, in vigore dal 1° maggio 2019, ha introdotto una agevolazione fiscale per gli acquisti di interi fabbricati, da parte di imprese immobiliari, destinati ad essere demoliti, ricostruiti e rivenduti nei successivi dieci anni dall’acquisto agevolato.

Il testo della norma, quale risultante dalla Legge di conversione 28 giugno 2019 numero 58, è il seguente:

“1. Sino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, anche nel caso di operazioni ai sensi dell'articolo 10 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, o eseguano, sui medesimi fabbricati, gli interventi edilizi previsti dall'articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, in entrambi i casi conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B, e procedano alla successiva alienazione degli stessi, anche se suddivisi in più unità immobiliari qualora l'alienazione riguardi almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato, si applicano l'imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna. Nel caso in cui le condizioni di cui al primo periodo non siano adempiute nel termine ivi previsto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte. Sono altresì dovuti gli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto del fabbricato di cui al primo periodo. (29)

1-bis. Relativamente ai fabbricati di cui al primo periodo del comma 1, resta ferma altresì la previsione di imposte ipotecarie in misura fissa per le iscrizioni ipotecarie e le annotazioni previste dall'articolo 333 del codice delle assicurazioni private, di cui al decreto legislativo 7 settembre 2005, n. 209. A tale fine, all'articolo 188, comma 3-bis, del medesimo codice di cui al decreto legislativo n. 209 del 2005 sono apportate le seguenti modificazioni:

a) all'alinea:

1) dopo le parole: «articolo 47-quinquies,» sono inserite le seguenti: «ovvero, ai fini della salvaguardia della stabilità del sistema finanziario nel suo complesso e del contrasto di rischi sistemici, ai sensi di quanto previsto dalle disposizioni dell'ordinamento europeo relative alla vigilanza macroprudenziale del sistema finanziario dell'Unione europea,»;

2) dopo le parole: «nei confronti» è inserita la seguente: «anche»;

b) alla lettera b) sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «o di prevedere limitazioni, restrizioni temporanee o differimenti per determinate tipologie di operazioni o di facoltà esercitabili dai contraenti”.

- L’agevolazione – L’agevolazione consiste nell’applicazione delle seguenti imposte:

- imposta di registro: euro 200,00;

- imposta ipotecaria: euro 200,00;

- imposta catastale: euro 200,00.

E’ bene ricordare che, in caso di inapplicabilità dell’agevolazione, le imposte si applicano nel modo seguente:

- imposta di registro: 9%;

- imposta ipotecaria: euro 50,00;

- imposta catastale: euro 50,00.

- Oggetto – Sono agevolati “i trasferimenti di interi fabbricati”.

Non risultano, dunque, agevolabili i trasferimenti di singole unità immobiliari facenti parte di un più ampio fabbricato.

- Destinatari dell’agevolazione – Il trasferimento deve avvenire “a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare”.

Non risultano, dunque, agevolabili i trasferimenti a favore di privati che non esercitano la predetta attività imprenditoriale; appaiono agevolabili i trasferimenti a favore di imprese individuali che esercitano la predetta attività.

- Condizioni per usufruire dell’agevolazione – I destinatari dell’agevolazione, entro i dieci anni successivi al trasferimento, devono rispettare le seguenti due condizioni:

- devono procedere alla demolizione e ricostruzione del fabbricato, conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche;

- devono alienare i fabbricati acquistati con l’agevolazione, anche se suddivisi in più unità immobiliari qualora l'alienazione riguardi almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato.

- Sanzioni – Nel caso in cui, dopo avere fruito dell’agevolazione, non vengano rispettate le condizioni sopra indicate, troveranno applicazione:

- le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria;

- una sanzione pari al 30 per cento delle imposte sopra indicate;

- gli interessi di mora a decorrere dall'acquisto dell'immobile.

- Durata dell’agevolazione – L’agevolazione si applica sino al 31 dicembre 2021.

- Formula – La parte acquirente:

a) chiede le agevolazioni fiscali ex art. 7, D. L. 34/2019, dichiarando la sussistenza di tutti i presupposti agevolativi, ed in particolare dichiarando che:

- il presente acquisto ha ad oggetto un intero fabbricato;

- parte acquirente è impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare;

b) si obbliga a realizzare le seguenti condizioni entro dieci anni:

- demolire e ricostruire quanto acquistato, conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica A o B, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche;

- alienare quanto acquistato anche se suddiviso in più unità immobiliari qualora l'alienazione riguardi almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato;;

c) si dichiara edotta delle conseguenze sanzionatorie previste in caso di mancato osservanza delle condizioni normative sopra indicate (applicazione di: - imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria; - sanzione pari al 30 (trenta) per cento delle imposte sopra indicate; - interessi di mora a decorrere dall'acquisto dell'immobile).

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Il testo della norma è il seguente:

Art. 7 Incentivi per la valorizzazione edilizia

1. Sino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica A o B, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, nonche' all'alienazione degli stessi, si applicano l'imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna. Nel caso in cui non si verificano le condizioni di cui al primo periodo, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonche' una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte. Sono altresi' dovuti gli interessi di mora a decorrere dall'acquisto dell'immobile di cui al secondo periodo.

- L’agevolazione – L’agevolazione consiste nell’applicazione delle seguenti imposte:

- imposta di registro: euro 200,00;

- imposta ipotecaria: euro 200,00;

- imposta catastale: euro 200,00.

E’ bene ricordare che, in caso di inapplicabilità dell’agevolazione, le imposte si applicano nel modo seguente:

- imposta di registro: 9%;

- imposta ipotecaria: euro 50,00;

- imposta catastale: euro 50,00.

- Oggetto – Sono agevolati “i trasferimenti di interi fabbricati”.

Non risultano, dunque, agevolabili i trasferimenti di singole unità immobiliari facenti parte di un più ampio fabbricato.

- Destinatari dell’agevolazione – Il trasferimento deve avvenire “a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare”.

Non risultano, dunque, agevolabili i trasferimenti a favore di privati che non esercitano la predetta attività imprenditoriale; appaiono agevolabili i trasferimenti a favore di imprese individuali che esercitano la predetta attività.

- Condizioni per usufruire dell’agevolazione – I destinatari dell’agevolazione, entro i dieci anni successivi al trasferimento, devono rispettare le seguenti due condizioni:

- devono procedere alla demolizione e ricostruzione del fabbricato, conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica A o B, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche;

- devono alienare i fabbricati acquistati con l’agevolazione.

- Sanzioni – Nel caso in cui, dopo avere fruito dell’agevolazione, non vengano rispettate le condizioni sopra indicate, troveranno applicazione:

- le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria;

- una sanzione pari al 30 per cento delle imposte sopra indicate;

- gli interessi di mora a decorrere dall'acquisto dell'immobile.

- Durata dell’agevolazione – L’agevolazione si applica sino al 31 dicembre 2021.

- Formula – La parte acquirente:

a) chiede le agevolazioni fiscali ex art. 7, D. L. 34/2019, dichiarando la sussistenza di tutti i presupposti agevolativi, ed in particolare dichiarando che:

- il presente acquisto ha ad oggetto un intero fabbricato;

- parte acquirente è impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare;

b) si obbliga a realizzare le seguenti condizioni entro dieci anni:

- demolire e ricostruire quanto acquistato, conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche;

- alienare quanto acquistato;

c) si dichiara edotta delle conseguenze sanzionatorie previste in caso di mancato osservanza delle condizioni normative sopra indicate (applicazione di: - imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria; - sanzione pari al 30 (trenta) per cento delle imposte sopra indicate; - interessi di mora a decorrere dall'acquisto dell'immobile).